임대차계약상 원상회복 약정과 권리금회수청구권

부동산임대차계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은, 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔다. 그런데, 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권과의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사하여 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다.

제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심판결 선고도 거의 없는 실정이다. 사견으로는 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다.


★ 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.


위 규정에서 보는 바와 같이 기존임차인이 신규임차인에게 권리금이라는 명목으로 금전을 수수하는 댓가로 넘겨야 하는 대상에는 원상회복해야할 영업시설이 포함될 수 있는데, 임대차계약 이전 상태로 이를 원상회복해야할 의무를 기존 임차인에게 강제하게 되면 권리금회수청구권을 침해할 수 있다. 때문에, 원상회복약정은 그 점에서 제한적으로 해석될 수 밖에 없다. 다시 말하면, 임차인의 원상회복의무는 권리금회수청구권을 침해하는 범위에서는 무효될 가능성이 크다.


★ 동법 제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다


하지만, 임차인이 권리금회수청구권을 행사하지 못하고 임대차를 종료하는 경우, 예를 들어 신규임차인을 구하지 못하거나 차임 연체 등으로 회수청구권 행사가 법상 불가한 경우에는 원상회복 약정이 정상적으로 효력을 발휘할 수 있을 것이다. -